2022年3月30日，綠景(中國)地產(chǎn)投資有限公司(00095.HK)【以下簡稱綠景(中國)】于線上召開2021年全年業(yè)績發(fā)布會。面對市場下行壓力，公司穩(wěn)健經(jīng)營，彰顯發(fā)展韌性，一批大型項目陸續(xù)開工，發(fā)展前景可期。
發(fā)布會現(xiàn)場圖片
毛利率保持優(yōu)勢，融資成本下降
截至2021年12月31日止年度，綠景(中國)總收益約為人民幣4,378百萬元，同比下調約19.3%。2021年，公司合同銷售金額達到年初目標，但由于深圳項目結轉面積減少，與其他城市項目每平方米單價差異較大，且銷售相當部分于年底啟動，存在未入賬金額造成總收益下調。
綠景璽悅灣園林實景圖
公司毛利約為人民幣2,188百萬元，同比下調約17.9%，毛利率為約50%，同比增長0.9%，依然保持行業(yè)較高水平。年內盈利為人民幣1,335百萬元，股東應占盈利為人民幣1,153百萬元，同比降低66.6%，下降主要由于結轉金額下降以及去年對比數(shù)中包含了白石洲項目注入時一次性評估增值38.5億人民幣所致。整體融資成本由2020年7.1% 下降到6.4%， 仍保持健康水平。?總資產(chǎn)約人民幣84,942百萬元。
白石洲快速推進，預計明年面市
值得一提的是，備受矚目的白石洲(沙河五村)城市更新項目【以下簡稱白石洲舊改】進展取得重大突破。
白石洲舊改被譽為“深圳舊改航母”，總計容建筑面積高達358萬平方米，且位于深圳CBD片區(qū)的核心地段。
白石洲舊改效果圖
2021年，白石洲一期(“綠景白石洲·璟庭”)獲得實施主體確認，并取得施工許可，項目正式開工。項目工程進展迅速，工程樁基工程已全部完成。
綠景白石洲·璟庭計劃于2023年面市，市場普遍看好。作為“深圳舊改航母”，憑借深圳CBD片區(qū)的核心區(qū)位，立體智慧城市標桿定位，?預計項目土儲價值快速釋放，綠景(中國)將實現(xiàn)大量資金回籠，公司的規(guī)模和利潤將實現(xiàn)跨越式增長，品牌價值快速提升，資本市值有望進一步擴大。
白石洲舊改效果圖
多元渠道融資，財務結構清晰
在行業(yè)大變局之下，綠景(中國)保持一貫穩(wěn)健的財務風格。公司財務結構清晰，目前，銀行及金融機構表內融資約為人民幣250億元，且沒有任何表外貸款，年內亦沒有到期美元債。
同時，公司采取多元化融資渠道。2021年下半年，公司境外共計完成再融資約人民幣23.2億，境內完成再融資約人民幣50.8億。
此外，隨著優(yōu)質大型舊改項目推進，公司去年下半年依然完成項目新增提款約人民幣24.8億。
目前，現(xiàn)金余額約人民幣72億元，其中非受限現(xiàn)金余額約為39億人民幣，加之超100億的可售貨值以及相關的再融資計劃鋪排，相信能夠順利償還短期債務，并為公司舊改項目前期投入做好充足準備。
綠景國際花城局部實景圖
綠景(中國)剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為64.8%，凈負債率81.2%，“三條紅線”中已有兩項達標。現(xiàn)金短債比0.68，相信隨著大型舊改項目的陸續(xù)入市，特別是白石洲一期項目推出后，大量資金回籠，公司將順利進入綠檔。
灣區(qū)土儲充裕，開工面積創(chuàng)紀錄
秉持前瞻性的戰(zhàn)略思維，綠景(中國)以“深圳—香港”為主軸，布局粵港澳大灣區(qū)。2021年，綠景(中國)土地儲備總建面超1600萬平方米(注1)，超90%地處深圳、香港、珠海、東莞等大灣區(qū)核心城市核心地段，可滿足未來十年發(fā)展所需，以保證項目的高抗風險能力、高價值和高回報，同時穩(wěn)定收入和現(xiàn)金流，為未來可持續(xù)的高品質增長提供堅實保障。
綠景(中國)粵港澳大灣區(qū)布局示意圖
注1：含大股東待注入項目
隨著白石洲項目歷史性起航，加上綠景黎光項目、綠景紅樹華府二期項目等多個大型舊改項目的陸續(xù)開發(fā)，2022年，預計綠景(中國)開發(fā)總面積可達338萬平方米，多個大型舊改上馬，公司業(yè)務駛入發(fā)展快車道。
核心商業(yè)穩(wěn)健增長，長遠增值可期
綠景(中國)堅持“地產(chǎn)+商業(yè)”的“雙輪驅動”策略，主要商業(yè)皆聚焦于粵港澳大灣區(qū)核心城市核心地段。截至2021年底，綠景(中國)持有超過25項投資性物業(yè)，總建筑面積近110萬平方米，租金收入約人民幣6.4億元。商業(yè)品牌“NEO”和“佐阾”出租率保持行業(yè)高水平。佐阾出租率為94%，深圳NEO出租率達94%。香港NEO經(jīng)業(yè)態(tài)轉型后提升出租率近20%, 整體優(yōu)于同級對手。
香港NEO實景圖
此外，作為綠景(中國)香港總部的香港綠景NEO通過業(yè)態(tài)轉型，高低區(qū)分別成功引入Technogym、香港都會大學、Farfetch 等名企，深化國際級定位。
今年1月，綠景佐阾紅樹林購物中心盛大開業(yè)，作為綠景資產(chǎn)全新打造的又一商業(yè)新作，該購物中心受到市民喜愛，豐富和提升了周邊中高檔收入社區(qū)的生活方式和購物體驗。
當前，經(jīng)濟下行壓力持續(xù)，中央延續(xù)“房住不炒”的總基調，綠景還將積極響應房地產(chǎn)市場“穩(wěn)”字當頭的各項政策。短期內，公司依靠現(xiàn)有在建、待開發(fā)項目，穩(wěn)健增長，確保現(xiàn)金流健康。
后續(xù)，隨著白石洲項目進入銷售、現(xiàn)金回籠階段，大型項目的營收及利潤的雙貢獻為集團帶來凈資產(chǎn)的爆發(fā)式增長。同步，公司將積極優(yōu)化債務結構，滿足“三條紅線”的要求，順利歸入綠檔。
未來，綠景(中國)將深化推進舊改，更多舊改項目注入上市公司，升級“雙輪驅動”，商業(yè)項目或占至半壁江山，智慧科技成為新的增長點，更好服務社區(qū)、城市運營。公司將深化推進舊改成功模式，實現(xiàn)長期穩(wěn)固增長。
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