? ? ?? 2022年8月30日，綠景（中國(guó)）地產(chǎn)投資有限公司（00095.HK）【以下簡(jiǎn)稱綠景(中國(guó))】于線上召開2022年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。集團(tuán)以“聚焦核心 行穩(wěn)致遠(yuǎn)”為主線，持續(xù)深耕大灣區(qū)城市更新的住宅和商業(yè)發(fā)展項(xiàng)目，力求將單一舊改項(xiàng)目做大做精，夯實(shí)大灣區(qū)舊改賽道的深厚護(hù)城河，前景可期。
發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)
報(bào)告期內(nèi)（截至2022年6月30日止六個(gè)月），集團(tuán)實(shí)現(xiàn)總收益約為人民幣1045.0百萬(wàn)元。收益減少主要由于期內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)樓盤項(xiàng)目主要來(lái)自非深圳地區(qū)，結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目數(shù)量減少加之非深圳地區(qū)單價(jià)較之深圳地區(qū)差異明顯所致；同時(shí)，2022年上半年市場(chǎng)信心尚未修復(fù)，購(gòu)房者觀望情緒濃厚，全國(guó)百?gòu)?qiáng)房企銷售均值亦出現(xiàn)腰斬，需求端收縮顯著。
期內(nèi)，集團(tuán)毛利為人民幣434.4百萬(wàn)元，毛利率續(xù)維持在41.6%，得益于投資物業(yè)價(jià)值提升。期內(nèi)盈利為人民幣1026.8百萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)約65.2%。公司股東應(yīng)占盈利為人民幣630.8百萬(wàn)元，每股基本盈利為人民幣12.4分。
多個(gè)舊改項(xiàng)目穩(wěn)步推進(jìn) 白石洲一期即將進(jìn)入收成期
2022年上半年，集團(tuán)堅(jiān)持區(qū)域深耕，逐步推進(jìn)位于粵港澳大灣區(qū)核心城市核心地區(qū)的高價(jià)值住宅和商業(yè)發(fā)展項(xiàng)目走向成熟。其中，深圳市規(guī)模最大、最具代表性、備受社會(huì)矚目的城中村舊村改造項(xiàng)目——白石洲城市更新項(xiàng)目進(jìn)展順利。
集團(tuán)已于2022年3月繳交白石洲一期08—預(yù)售地塊剩余地價(jià)并已取得土地使用權(quán)證，滿足銀行開發(fā)貸提取條件。
工程進(jìn)度方面，一期工程建設(shè)施工進(jìn)度理想，集團(tuán)上下團(tuán)結(jié)一心，力保工期，目前正在進(jìn)行正負(fù)零施工。根據(jù)工程進(jìn)度，白石洲一期將于2023年正式預(yù)售，屆時(shí)將為集團(tuán)帶來(lái)跨越式的收入及現(xiàn)金流規(guī)模，也標(biāo)志著綠景（中國(guó)）正式進(jìn)入高速增長(zhǎng)階段。
白石洲項(xiàng)目效果圖
值得一提的是，白石洲項(xiàng)目于期內(nèi)獲得深圳市發(fā)展和改革委員會(huì)頒發(fā)的“重大項(xiàng)目證書”，足證政府及社會(huì)各界對(duì)于該項(xiàng)目的高度重視與支持。集團(tuán)將砥礪前行，全力開發(fā)白石洲項(xiàng)目，傾力打造舊改標(biāo)桿，助力白石洲城中村舊村蛻變?yōu)閲?guó)際化標(biāo)準(zhǔn)的智慧城區(qū)，為城市價(jià)值賦能，不負(fù)社會(huì)所望。
此外，黎光項(xiàng)目、沙嘴二期項(xiàng)目簽約率已達(dá)100%，其中沙嘴二期實(shí)施主體已確認(rèn)，并已正式施工，預(yù)計(jì)2023年將達(dá)到預(yù)售條件。
珠海東橋項(xiàng)目（綠景璽悅灣）作為珠海市香洲南灣核心豪宅區(qū)的高端住宅項(xiàng)目，稀缺價(jià)值顯現(xiàn)，自2021年10月開盤以來(lái)，去化理想，多次登上珠海香洲區(qū)熱銷榜前十，成為區(qū)域熱盤，為集團(tuán)收益增長(zhǎng)添引擎。2022年8月，璽悅灣北區(qū)全面封頂，成為南灣區(qū)準(zhǔn)現(xiàn)樓豪宅。截至目前，珠海璽悅灣滿足預(yù)售條件的可售貨值近人民幣60億元，未來(lái)將為集團(tuán)貢獻(xiàn)穩(wěn)定的銷售收入，充實(shí)集團(tuán)可用資金。
綠景璽悅灣效果圖
綠景國(guó)際花城局部實(shí)景圖
土儲(chǔ)方面，截至2022年6月30日止六個(gè)月，集團(tuán)擁有土地儲(chǔ)備超1600萬(wàn)平方米，其中約90%位于大灣區(qū)內(nèi)的深圳、香港、珠海及東莞等重點(diǎn)城市。此外，控股股東所擁有的土儲(chǔ)包括位于深圳、珠海及東莞樟木頭項(xiàng)目，亦全部位于粵港澳大灣區(qū)核心位置。充實(shí)的土地儲(chǔ)備可滿足公司未來(lái)十年的發(fā)展需要，保障集團(tuán)平穩(wěn)度過(guò)行業(yè)寒冬。
引入萬(wàn)科為白石洲項(xiàng)目戰(zhàn)略性股東 市場(chǎng)認(rèn)受性大幅提升
2022年上半年，集團(tuán)成功引入萬(wàn)科作為戰(zhàn)略性股東進(jìn)入白石洲項(xiàng)目。根據(jù)協(xié)議，萬(wàn)科向集團(tuán)白石洲項(xiàng)目注資約人民幣23億元。交易完成后，萬(wàn)科將持有白石洲項(xiàng)目8%的股權(quán)，只參與項(xiàng)目三、四期的分紅。合作經(jīng)營(yíng)模式上，雙方將在項(xiàng)目公司設(shè)立董事會(huì)，項(xiàng)目一、二期由綠景（中國(guó)）獨(dú)立開發(fā)及運(yùn)營(yíng)，三、四期上雙方將在工程、營(yíng)銷等方面發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)合作共贏。
萬(wàn)科作為內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)龍頭，實(shí)力雄厚，此次以長(zhǎng)線投資的眼光進(jìn)入白石洲項(xiàng)目，是對(duì)集團(tuán)及白石洲項(xiàng)目的高度認(rèn)可。萬(wàn)科將發(fā)揮其在開發(fā)運(yùn)營(yíng)、資信和品牌影響力上的優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步增強(qiáng)白石洲項(xiàng)目建設(shè)及運(yùn)營(yíng)的安全性，大幅提升資本市場(chǎng)對(duì)于集團(tuán)成功開發(fā)白石洲項(xiàng)目的信心。
此項(xiàng)合作得到資本市場(chǎng)高度認(rèn)可，星展銀行發(fā)布研報(bào)稱，萬(wàn)科提供的短期現(xiàn)金將有利于減輕綠景（中國(guó)）流動(dòng)性壓力，萬(wàn)科的強(qiáng)力背書給集團(tuán)在協(xié)商債券存續(xù)和再融資方面提供更大的話語(yǔ)權(quán)，認(rèn)為交易完成后公司重大不確定性消除，維持“買入”評(píng)級(jí)。
激流勇進(jìn) 商業(yè)地產(chǎn)版圖穩(wěn)步擴(kuò)張
報(bào)告期內(nèi)，集團(tuán)堅(jiān)持奉行“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)的發(fā)展模式，通過(guò)持有和經(jīng)營(yíng)位于大灣區(qū)核心城市核心區(qū)域的商業(yè)物業(yè)，為集團(tuán)貢獻(xiàn)多元化的租金收益和穩(wěn)定的現(xiàn)金流。目前，集團(tuán)形成了以NEO都市商務(wù)綜合體和佐阾購(gòu)物中心為代表的商業(yè)物業(yè)版圖，并不斷拓展商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目數(shù)量，穩(wěn)步擴(kuò)張運(yùn)營(yíng)管理建筑面積，深化高質(zhì)量的商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力。截至2022年6月30日止六個(gè)月，集團(tuán)持有逾30個(gè)優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目，總建筑面積約為1,635,686平方米，較之去年同期的831,326平方米商業(yè)版圖大幅擴(kuò)張。
綠景NEO實(shí)景圖
2022年上半年，新冠疫情仍在肆虐，全球經(jīng)濟(jì)進(jìn)入低迷期。期內(nèi)，集團(tuán)激流勇進(jìn)，砥礪前行，積極降低外部環(huán)境帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，深圳NEO出租率保持在91%；2022年1月，佐阾紅樹林購(gòu)物中心盛大開幕，綠景佐阾系列再落下重要一子。
佐阾紅樹林購(gòu)物中心實(shí)景圖
香港方面，坐落于香港東九龍的全海景超甲級(jí)寫字樓香港NEO年內(nèi)不斷面對(duì)疫情反復(fù)及未通關(guān)帶來(lái)的挑戰(zhàn)，主動(dòng)通過(guò)業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型和引入國(guó)際知名企業(yè)的路徑，出租率由去年同期的60%穩(wěn)步提升至71%，實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)上漲。期內(nèi)，國(guó)際知名時(shí)尚品牌casetify及高等教育機(jī)構(gòu)入駐香港NEO，同時(shí)大廈實(shí)現(xiàn)客戶滿意度100%，足見香港NEO高質(zhì)量的商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，為出租率的逐步爬升提供穩(wěn)固保障。
期內(nèi)，于2022年6月30日集團(tuán)綜合出租率約為94%，大幅跑贏市場(chǎng)；來(lái)自商業(yè)物業(yè)投資與經(jīng)營(yíng)的收益約為人民幣338.0百萬(wàn)元，相較去年同期有所增加。集團(tuán)相信隨著大灣區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展向高質(zhì)量轉(zhuǎn)變，核心城市群互聯(lián)互通，集團(tuán)持有的核心商業(yè)物業(yè)的公允價(jià)值將出現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)增加，為集團(tuán)資產(chǎn)持續(xù)提質(zhì)。
短債逐步完成再融資安排 安全性顯著提升
報(bào)告期內(nèi)，集團(tuán)堅(jiān)定以“保安全”為首要任務(wù)，積極部署各項(xiàng)融資計(jì)劃，以優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)為基石，不斷拓展境內(nèi)外多元化融資渠道，緊抓行業(yè)政策利好帶來(lái)的融資機(jī)遇，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步改善，保障集團(tuán)流動(dòng)性安全。在有效積極的債務(wù)管理下，2022上半年集團(tuán)綜合融資成本為6.5%，保持在合理區(qū)間。
2022年上半年，集團(tuán)逐步完成一年內(nèi)到期的短債償還及再融資安排，債務(wù)壓力持續(xù)舒緩，安全性大幅提升。同時(shí)，集團(tuán)保持簡(jiǎn)單清晰的債務(wù)結(jié)構(gòu)，以銀行及其他貸款為主，且無(wú)任何一筆表外負(fù)債、信托及以融資為目標(biāo)的理財(cái)產(chǎn)品。期內(nèi)，集團(tuán)以優(yōu)質(zhì)的舊改項(xiàng)目為資產(chǎn)根基，銀行提款順利進(jìn)行，滿足集團(tuán)項(xiàng)目開發(fā)及日常運(yùn)營(yíng)需求。值得一提的是，白石洲207億專項(xiàng)授信銀團(tuán)期內(nèi)正常推進(jìn)，預(yù)計(jì)不久可完成銀團(tuán)的組建實(shí)現(xiàn)提款，屆時(shí)將為白石洲項(xiàng)目開發(fā)提供堅(jiān)實(shí)的資金保障。
今年上半年，基于高確定性的增長(zhǎng)路徑和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展前景，綠景（中國(guó)）獲得行業(yè)認(rèn)可，再度摘得由深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)頒發(fā)的“深圳市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力十強(qiáng)”、“深圳市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)品牌價(jià)值企業(yè)”、“深圳市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)社會(huì)責(zé)任企業(yè)”三大殊榮，區(qū)域精耕優(yōu)勢(shì)顯現(xiàn)，綠景（中國(guó)）成為灣區(qū)人心中理想的舊改品牌。
展望未來(lái)，綠景（中國(guó)）執(zhí)行董事兼行政總裁唐壽春先生表示：“房地產(chǎn)行業(yè)在政策監(jiān)管層面已經(jīng)見底，市場(chǎng)信心修復(fù)雖然遲緩，但相信房地產(chǎn)行業(yè)的至暗時(shí)刻已經(jīng)過(guò)去，未來(lái)將逐步回暖。綠景（中國(guó)）深耕粵港澳大灣區(qū)核心城市核心地段，逐步推進(jìn)多個(gè)舊改項(xiàng)目走向成熟，特別是備受社會(huì)各界矚目的深圳白石洲舊改項(xiàng)目明年將開啟預(yù)售，綠景（中國(guó)）也將迎來(lái)自己的全盛時(shí)代。集團(tuán)誓以保安全為首要目標(biāo)，以“聚焦核心 行穩(wěn)致遠(yuǎn)”為工作主線，堅(jiān)定地做最受尊敬的城市價(jià)值創(chuàng)造者?！?/p>
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